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Gewerbliche Weitervermietung an Betriebsangehörige



Soll der Mieter laut Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Diese Regelung für die gewerbliche Weitervermietung ergibt sich aus § 565 BGB.

Der Bundesgerichtshof geht von einer gewerblichen Weitervermietung aus, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermietet, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist in einem derartigen Fall nicht erforderlich.

Urteil des BGH vom 17.01.2018
VIII ZR 241/16
Grundeigentum 2018, 323



Keine Wohnung im "Ärztehaus"



Die Eigentümergemeinschaft kann dem Eigentümer einer nach der Teilungserklärung auf eine "berufliche und gewerbliche Nutzung" beschränkten Einheit (hier eine Arztpraxis) die Nutzung zu Wohnzwecken untersagen.

Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Verwendung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Räume - wie in dem entschiedenen Fall - in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befinden, da bei der privaten Nutzung mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehende Gegenstände) gerechnet werden muss.

Urteil des BGH vom 23.03.2018
V ZR 307/16
Pressemitteilung des BGH



Verjährung bei abredewidriger privater Nutzung des Gewerbemietobjekts



Das Oberlandesgericht Celle weist darauf hin, dass der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken während der Mietzeit nicht der Verjährung unterliegt.

Der gewerbliche Mieter kann sich auch nicht auf eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs wegen langjähriger Duldung durch den Vermieter berufen, wenn er einen nach Bekanntwerden der teilweisen privaten Nutzung der Gewerberäume vom Vermieter vorgelegten Nachtrag zum Mietvertrag, der die Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt hätte, nicht unterzeichnet hat.

Urteil des OLG Celle vom 05.01.2018
2 U 94/17
MietRB 2018, 73



Pflicht zur Kautionsleistung trotz bestehender Mietmängel



Die Nichtleistung der im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses vertraglich vereinbarten Mietkaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die den Vermieter zum Ausspruch der Kündigung berechtigt, ohne dass er zuvor auf die gerichtliche Geltendmachung der Mietkaution verwiesen werden kann. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution entfällt ohne ausdrückliche Absprache auch dann nicht, wenn sich das Mietobjekt entgegen der vertraglichen Vereinbarung zum vereinbarten Zeitpunkt (noch)
nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 21.02.2017
I-10 U 87/16
ZMR 2017, 726
RdW 2018, 61



Schadensersatz für Wohnungsschäden ohne vorherige Fristsetzung



Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch - anders als bei der Durchführung vertraglich geschuldeter Schönheitsreparaturen - keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

Urteil des BGH vom 28.02.2018
VIII ZR 157/17
Pressemitteilung des BGH



Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Geschäftsraummiete



Das Kammergericht Berlin hat sich in einer Entscheidung mit der bei einer gemischten Nutzung oft nicht leicht vorzunehmenden Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Geschäftsraummiete befasst. Danach ist entscheidendes Kriterium für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraum- oder Geschäftsraummiete die vertragliche Zweckbestimmung der Räume.

Von einer Wohnraummiete ist nur dann auszugehen, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ein Gewerberaummietverhältnis liegt auch dann vor, wenn die Wohnung nach der Regelung im Mietvertrag zum Zwecke der Nutzung als Mitarbeiterwohnung und nicht zur Nutzung durch die Mieterin selbst (hier einer GmbH) vermietet worden ist.

Beschluss des KG Berlin vom 17.07.2017
8 U 216/16
Grundeigentum 2017, 1093



BGH erklärt mietvertragliche Schriftformheilungsklausel für unwirksam



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ursprünglich langfristige vertragliche Abreden können mit (kurzer) gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn z.B. durch unzureichende Bezugnahme im Hauptvertrag auf weitere Vertragsbestandteile oder durch mündliche Nebenabreden ein Schriftformmangel eintritt.

Laut Bundesgerichtshof kann in derartigen Fällen die unabdingbare Regelung des § 550 BGB auch nicht durch eine im Mietvertrag enthaltene Schriftformheilungsklausel unterlaufen werden. Auch der Erwerber einer Gewerbeimmobilie, der durch den Kauf in den Mietvertrag eingetreten ist, kann sich nicht auf die Heilungsklausel berufen. Nur in engen Ausnahmefällen verstößt der Mieter gegen Treu und Glauben, wenn er sich in rechtsmissbräuchlicher Weise allein deshalb auf die mangelnde Schriftform beruft, um sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Urteil des BGH vom 27.09.2017
XII ZR 114/16
ZfIR 2018, 10



Risse im Nachbargebäude nach Tiefbauarbeiten



Ein Bauunternehmer muss Schadensersatz leisten, wenn an einem Einfamilienhaus durch Tiefbauarbeiten wegen eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück Risse entstehen. Ein Werkvertrag besteht zwar nur mit dem Bauherrn, er entfaltet aber eine Schutzwirkung zugunsten Dritter, hier des Eigentümers des Nachbarhauses. Die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten gelten auch ihm gegenüber.

Urteil des OLG Oldenburg vom 15.08.2017
12 U 61/16
Pressemitteilung des OLG Oldenburg



Nutzungswechsel einer Teileigentumseinheit von Altenpflegeheim in Flüchtlingsunterkunft



Der Bundesgerichtshof hat in einem Rechtsstreit die Zulässigkeit der Nutzung einer früher als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft bejaht. Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Im Übrigen war der maßgeblichen Teilungserklärung nicht mit der erforderlichen Klarheit zu entnehmen, dass die Einheit ausschließlich als Altenpflegeheim dienen dürfe.

Urteil des BGH vom 27.10.2017
V ZR 193/16
Pressemitteilung des BGH



Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bei fehlender Identität zwischen Verkäufer und Vermieter



Werden vermietete Räume nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete").

Nach dem Wortlaut der Vorschrift wird die Identität zwischen Vermieter und Verkäufer vorausgesetzt. Unter welchen Voraussetzungen der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" auch dann gilt, wenn die Personengleichheit nicht gegeben ist, hat nun der Bundesgerichtshof entschieden: Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB dann entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung einer veräußerten Immobilie mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Urteil des BGH vom 12.07.2017
XII ZR 26/16
MDR 2017, 1234



Zu kurz bemessene Frist zur Räumung eines vermüllten Grundstücks



Ein Grundstückseigentümer, der auf seinem als Freilager genutzten Gelände u.a. übel riechende Gegenstände abgelagert hatte, wurde von der Ordnungsbehörde aufgefordert, die Abfälle zu entfernen und zu beseitigen. Zugleich drohte ihm die Behörde an, die Räumung auf seine Kosten durchzuführen (sog. Ersatzvornahme), wenn er der Aufforderung nicht rechtzeitig binnen zwei Wochen nachkäme. Da der zu diesem Zeitpunkt inhaftierte Eigentümer die Aufforderung unbeachtet ließ, veranlasste die Kommune die Entsorgung des Unrats und verlangte die Erstattung der Kosten. Der Grundstückseigentümer verlangte die Herausgabe der weggenommenen Gegenstände und verweigerte zugleich die Kostenübernahme.

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe wies seine Klage auf Rückgabe der Gegenstände ab, da von ihnen erhebliche Geruchsbelästigungen ausgegangen und sie bereits vernichtet waren. Erfolg hatte er hingegen bei der Übernahme der Kosten der Ersatzvornahme, da die von der Behörde gesetzte Frist eindeutig zu kurz bemessen war. Innerhalb von zwei Wochen war es dem in Haft sitzenden Grundstückseigentümer nicht möglich und zumutbar, die Räumung des Grundstücks zu organisieren.

Urteil des VG Karlsruhe vom 05.09.2017
1 K 397/15
Pressemitteilung des VG Karlsruhe



Vermieterpfandrecht an Inventargegenständen des gekündigten Mieters



Nachdem der Vermieter von Gewerberäumen zum Betrieb einer Gaststätte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt hatte, machte er an den sich in den Mieträumen befindlichen Inventargenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Zum Ausgleich der Zahlungsrückstände ließ er die gepfändeten Gegenstände versteigern. Daraufhin machte ein Unternehmer geltend, die Inventargegenstände seien dem Mieter unter Eigentumsvorbehalt geliefert worden; sie stünden daher noch in seinem Eigentum. Da die Gegenstände deshalb nicht hätten gepfändet werden dürfen, stehe ihm der Versteigerungserlös zu.

Das zuständige Landgericht gab der Zahlungsklage des Unternehmers statt. Auf Revision des Vermieters wurde das Urteil jedoch aufgehoben. Für den Bundesgerichtshof kommt in derartigen Fällen die Vorschrift des § 1006 BGB zur Anwendung, wonach zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache grundsätzlich vermutet wird, dass er Eigentümer der Sache ist. Danach ist solange vom Eigentum des Mieters an dem Inventar auszugehen, bis nicht der vermeintliche Eigentümer nachweist, dass er sein Eigentum nicht, z.B. durch Veräußerung, an den Mieter verloren hat. Zur Klärung dieser Frage wurde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen. Nur wenn der klagende Unternehmer sein fortbestehendes Eigentumsrecht zweifelsfrei beweisen kann, steht ihm auch der Verkaufserlös aus den Gegenständen zu.

Versäumnisurteil des BGH vom 03.03.2017
V ZR 268/15
WuM 2017, 330



Kündigung einer GbR wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter



Laut Bundesgerichtshof ist auch jeder Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung einer von der Gesellschaft vermieteten Wohnung berechtigt, wenn er den Wohnraum nachweislich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt und kein Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

Urteil des BGH vom 14.12.2016
VIII ZR 232/15
ZMR 2017, 141



Kündigung einer Mietwohnung wegen Berufsbedarfs



Der Inhaber eines im ersten Obergeschoss eines Geschäfts- und Mietshauses betriebenen Beratungsunternehmens kündigte eine im selben Haus vermietete Eigentumswohnung mit der Begründung, er benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die bisherige räumliche Kapazität ausgeschöpft sei und die Büroräume mit bis an die Decke reichenden überfüllten Aktenregalen überfrachtet seien. Daher beabsichtige er, in der gekündigten Wohnung einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten.

Für den Bundesgerichtshof kommt es in solchen Fällen entscheidend darauf an, ob die Kündigung eher einer Eigenbedarfskündigung zur Nutzung der Wohnung durch den Vermieter selbst oder durch Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder eher einer Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen (sogenannte Verwertungskündigung) gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gleichkommt. Im zweiten Fall muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen ist, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden kann oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). Da im entschiedenen Fall diese Voraussetzungen nicht gegeben waren, erwies sich die Kündigung als unwirksam.

Urteil des BGH vom 29.03.2017
VIII ZR 45/16
WuM 2017, 333



Unangemessene Einschaltung eines Rechtsanwalts durch Vermieter



Ein Vermieter kann nicht bei jeder Vertragsverletzung des Mieters, diesem die Kosten für einen daraufhin eingeschalteten Rechtsanwalt auferlegen. Genügt in einfach gelagerten Fällen eine Abmahnung durch den Vermieter, muss nicht gleich ein Anwalt tätig werden.

So hielt es das Amtsgericht Berlin-Mitte für unangemessen, einem Mieter den mietvertragswidrigen Betrieb eines elektrischen Heizlüfters im Bad per Anwaltsschreiben untersagen zulassen. Die Hausverwaltung blieb daher letztlich auf den angefallenen Rechtsanwaltsgebühren sitzen.

Urteil des AG Berlin-Mitte vom 14.06.2017
9 C 406/16
Grundeigentum 2017, 958



Vereinbarung über Abschluss einer Glasversicherung durch Mieter



Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag über Gewerberaum, nach der der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, stellt für das Landgericht Wuppertal keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist daher wirksam.

Ist der Mieter abredewidrig seiner Verpflichtung zum Abschluss einer Glasversicherung nicht nachgekommen, kann der Vermieter von ihm den Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte durch einen Steinwurf beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.

Urteil des LG Wuppertal vom 24.05.2016
16 S 104/15
RdW 2017, 286



Betriebspflicht: Einstweilige Verfügung gegen angekündigten Räumungsverkauf



Insbesondere in Einkaufszentren wird mietvertraglich häufig eine sogenannte Betriebspflicht vereinbart. Diese besagt, dass der Mieter die ihm zur Nutzung überlassenen Räume während der festgelegten Kernöffnungszeiten zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck für die Kundschaft offen zu halten, das vertraglich festgelegte Sortiment bereitzuhalten und zum Kauf anzubieten hat.

Besteht zwischen dem Betreiber einer Einkaufspassage und einem Mieter Streit über die Fortdauer des Mietverhältnisses und damit über die Betriebspflicht, ist der Vermieter bis zur Klärung der Vertragslaufzeit berechtigt, dem Mieter (hier dem Betreiber eines Kaufhauses) im Wege einer einstweiligen Verfügung zu untersagen, einen Räumungsverkauf in Gestalt eines totalen Ausverkaufs durchzuführen oder zu bewerben.

Urteil des LG Berlin vom 16.08.2017
104 O 60/17
Pressemitteilung des LG Berlin



Ungeduldiger Vermieter



Der Mieter eines gekündigten Gewerberaummietverhältnisses teilte seinem Vermieter mit, dass auch er von der Beendigung des Mietverhältnisses ausgeht, die neu angemieteten Räumlichkeiten jedoch nicht sofort bezogen werden können und er die Räumlichkeiten weitere 14 Tage gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung nutzen möchte. Zum Nachweis legte er den bereits abgeschlossenen Mietvertrag mit seinem neuen Vermieter vor.

Gleichwohl erhob der Vermieter sofort eine Räumungsklage. Als der Mieter mit 19-tägiger Verspätung auszog, nahm der Vermieter seine Klage zurück. Das Gericht erlegte ihm daraufhin die Kosten des Verfahrens auf, da der Mieter glaubhaft die Räumung bis Mitte des folgenden Monats unter Zahlung einer entsprechenden Nutzungsentschädigung versichert hatte. Damit hatte er zur Erhebung der Klage keinen Anlass gegeben.

Beschluss des KG Berlin vom 31.10.2016
8 W 82/16
Grundeigentum 2017, 292



Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien



Bei der Betriebskostenabrechnung für gemischt genutzte Grundstücke ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht notwendig, bei der Berechnung der Umlage hinsichtlich der Grundsteuer einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vorzunehmen, sofern der Wohnraummietvertrag keine anderslautende Regelung hinsichtlich eines Vorwegabzugs enthält.

Dies wurde von den obersten Finanzrichtern damit begründet, dass es sich bei der Grundsteuer rechtlich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt, die grundsätzlich nicht von den erzielten Erträgen und ihrer Nutzungsverteilung nach gewerblicher und Wohnnutzung abhängt.

Urteil des BGH vom 10.05.2017
VIII ZR 79/16
JURIS online



Vorzeitige Kündigung eines Immobilien-Leasingvertrags



Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 BGB). Auf Mietverhältnisse über Grundstücke ist die Vorschrift des § 550 BGB entsprechend anzuwenden.

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin sind die Regelungen der §§ 550, 578 BGB auf Immobilien-Leasingverträge nicht entsprechend anwendbar. Insbesondere ist das Kündigungsrecht wegen eines Formmangels mit der rechtlichen und wirtschaftlichen Natur des Leasingvertrags, der eine Finanzierungsfunktion für den Leasingnehmer erfüllt, nicht vereinbar. Daraus folgt, dass ein Formmangel, der z.B. nachträglich durch eine mündliche Nebenabrede entsteht, den Leasingnehmer nicht zur Kündigung des Leasingvertrags vor Beendigung der vereinbarten Laufzeit berechtigt.

Urteil des KG Berlin vom 24.11.2016
8 U 70/15
ZfIR 2017, 257