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Zu kurz bemessene Frist zur Räumung eines vermüllten Grundstücks



Ein Grundstückseigentümer, der auf seinem als Freilager genutzten Gelände u.a. übel riechende Gegenstände abgelagert hatte, wurde von der Ordnungsbehörde aufgefordert, die Abfälle zu entfernen und zu beseitigen. Zugleich drohte ihm die Behörde an, die Räumung auf seine Kosten durchzuführen (sog. Ersatzvornahme), wenn er der Aufforderung nicht rechtzeitig binnen zwei Wochen nachkäme. Da der zu diesem Zeitpunkt inhaftierte Eigentümer die Aufforderung unbeachtet ließ, veranlasste die Kommune die Entsorgung des Unrats und verlangte die Erstattung der Kosten. Der Grundstückseigentümer verlangte die Herausgabe der weggenommenen Gegenstände und verweigerte zugleich die Kostenübernahme.

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe wies seine Klage auf Rückgabe der Gegenstände ab, da von ihnen erhebliche Geruchsbelästigungen ausgegangen und sie bereits vernichtet waren. Erfolg hatte er hingegen bei der Übernahme der Kosten der Ersatzvornahme, da die von der Behörde gesetzte Frist eindeutig zu kurz bemessen war. Innerhalb von zwei Wochen war es dem in Haft sitzenden Grundstückseigentümer nicht möglich und zumutbar, die Räumung des Grundstücks zu organisieren.

Urteil des VG Karlsruhe vom 05.09.2017
1 K 397/15
Pressemitteilung des VG Karlsruhe



Vermieterpfandrecht an Inventargegenständen des gekündigten Mieters



Nachdem der Vermieter von Gewerberäumen zum Betrieb einer Gaststätte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt hatte, machte er an den sich in den Mieträumen befindlichen Inventargenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Zum Ausgleich der Zahlungsrückstände ließ er die gepfändeten Gegenstände versteigern. Daraufhin machte ein Unternehmer geltend, die Inventargegenstände seien dem Mieter unter Eigentumsvorbehalt geliefert worden; sie stünden daher noch in seinem Eigentum. Da die Gegenstände deshalb nicht hätten gepfändet werden dürfen, stehe ihm der Versteigerungserlös zu.

Das zuständige Landgericht gab der Zahlungsklage des Unternehmers statt. Auf Revision des Vermieters wurde das Urteil jedoch aufgehoben. Für den Bundesgerichtshof kommt in derartigen Fällen die Vorschrift des § 1006 BGB zur Anwendung, wonach zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache grundsätzlich vermutet wird, dass er Eigentümer der Sache ist. Danach ist solange vom Eigentum des Mieters an dem Inventar auszugehen, bis nicht der vermeintliche Eigentümer nachweist, dass er sein Eigentum nicht, z.B. durch Veräußerung, an den Mieter verloren hat. Zur Klärung dieser Frage wurde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen. Nur wenn der klagende Unternehmer sein fortbestehendes Eigentumsrecht zweifelsfrei beweisen kann, steht ihm auch der Verkaufserlös aus den Gegenständen zu.

Versäumnisurteil des BGH vom 03.03.2017
V ZR 268/15
WuM 2017, 330



Kündigung einer GbR wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter



Laut Bundesgerichtshof ist auch jeder Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung einer von der Gesellschaft vermieteten Wohnung berechtigt, wenn er den Wohnraum nachweislich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt und kein Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

Urteil des BGH vom 14.12.2016
VIII ZR 232/15
ZMR 2017, 141



Kündigung einer Mietwohnung wegen Berufsbedarfs



Der Inhaber eines im ersten Obergeschoss eines Geschäfts- und Mietshauses betriebenen Beratungsunternehmens kündigte eine im selben Haus vermietete Eigentumswohnung mit der Begründung, er benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die bisherige räumliche Kapazität ausgeschöpft sei und die Büroräume mit bis an die Decke reichenden überfüllten Aktenregalen überfrachtet seien. Daher beabsichtige er, in der gekündigten Wohnung einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten.

Für den Bundesgerichtshof kommt es in solchen Fällen entscheidend darauf an, ob die Kündigung eher einer Eigenbedarfskündigung zur Nutzung der Wohnung durch den Vermieter selbst oder durch Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder eher einer Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen (sogenannte Verwertungskündigung) gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gleichkommt. Im zweiten Fall muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen ist, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden kann oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). Da im entschiedenen Fall diese Voraussetzungen nicht gegeben waren, erwies sich die Kündigung als unwirksam.

Urteil des BGH vom 29.03.2017
VIII ZR 45/16
WuM 2017, 333



Unangemessene Einschaltung eines Rechtsanwalts durch Vermieter



Ein Vermieter kann nicht bei jeder Vertragsverletzung des Mieters, diesem die Kosten für einen daraufhin eingeschalteten Rechtsanwalt auferlegen. Genügt in einfach gelagerten Fällen eine Abmahnung durch den Vermieter, muss nicht gleich ein Anwalt tätig werden.

So hielt es das Amtsgericht Berlin-Mitte für unangemessen, einem Mieter den mietvertragswidrigen Betrieb eines elektrischen Heizlüfters im Bad per Anwaltsschreiben untersagen zulassen. Die Hausverwaltung blieb daher letztlich auf den angefallenen Rechtsanwaltsgebühren sitzen.

Urteil des AG Berlin-Mitte vom 14.06.2017
9 C 406/16
Grundeigentum 2017, 958



Vereinbarung über Abschluss einer Glasversicherung durch Mieter



Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag über Gewerberaum, nach der der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, stellt für das Landgericht Wuppertal keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist daher wirksam.

Ist der Mieter abredewidrig seiner Verpflichtung zum Abschluss einer Glasversicherung nicht nachgekommen, kann der Vermieter von ihm den Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte durch einen Steinwurf beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.

Urteil des LG Wuppertal vom 24.05.2016
16 S 104/15
RdW 2017, 286



Betriebspflicht: Einstweilige Verfügung gegen angekündigten Räumungsverkauf



Insbesondere in Einkaufszentren wird mietvertraglich häufig eine sogenannte Betriebspflicht vereinbart. Diese besagt, dass der Mieter die ihm zur Nutzung überlassenen Räume während der festgelegten Kernöffnungszeiten zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck für die Kundschaft offen zu halten, das vertraglich festgelegte Sortiment bereitzuhalten und zum Kauf anzubieten hat.

Besteht zwischen dem Betreiber einer Einkaufspassage und einem Mieter Streit über die Fortdauer des Mietverhältnisses und damit über die Betriebspflicht, ist der Vermieter bis zur Klärung der Vertragslaufzeit berechtigt, dem Mieter (hier dem Betreiber eines Kaufhauses) im Wege einer einstweiligen Verfügung zu untersagen, einen Räumungsverkauf in Gestalt eines totalen Ausverkaufs durchzuführen oder zu bewerben.

Urteil des LG Berlin vom 16.08.2017
104 O 60/17
Pressemitteilung des LG Berlin



Ungeduldiger Vermieter



Der Mieter eines gekündigten Gewerberaummietverhältnisses teilte seinem Vermieter mit, dass auch er von der Beendigung des Mietverhältnisses ausgeht, die neu angemieteten Räumlichkeiten jedoch nicht sofort bezogen werden können und er die Räumlichkeiten weitere 14 Tage gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung nutzen möchte. Zum Nachweis legte er den bereits abgeschlossenen Mietvertrag mit seinem neuen Vermieter vor.

Gleichwohl erhob der Vermieter sofort eine Räumungsklage. Als der Mieter mit 19-tägiger Verspätung auszog, nahm der Vermieter seine Klage zurück. Das Gericht erlegte ihm daraufhin die Kosten des Verfahrens auf, da der Mieter glaubhaft die Räumung bis Mitte des folgenden Monats unter Zahlung einer entsprechenden Nutzungsentschädigung versichert hatte. Damit hatte er zur Erhebung der Klage keinen Anlass gegeben.

Beschluss des KG Berlin vom 31.10.2016
8 W 82/16
Grundeigentum 2017, 292



Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien



Bei der Betriebskostenabrechnung für gemischt genutzte Grundstücke ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht notwendig, bei der Berechnung der Umlage hinsichtlich der Grundsteuer einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vorzunehmen, sofern der Wohnraummietvertrag keine anderslautende Regelung hinsichtlich eines Vorwegabzugs enthält.

Dies wurde von den obersten Finanzrichtern damit begründet, dass es sich bei der Grundsteuer rechtlich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt, die grundsätzlich nicht von den erzielten Erträgen und ihrer Nutzungsverteilung nach gewerblicher und Wohnnutzung abhängt.

Urteil des BGH vom 10.05.2017
VIII ZR 79/16
JURIS online



Vorzeitige Kündigung eines Immobilien-Leasingvertrags



Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 BGB). Auf Mietverhältnisse über Grundstücke ist die Vorschrift des § 550 BGB entsprechend anzuwenden.

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin sind die Regelungen der §§ 550, 578 BGB auf Immobilien-Leasingverträge nicht entsprechend anwendbar. Insbesondere ist das Kündigungsrecht wegen eines Formmangels mit der rechtlichen und wirtschaftlichen Natur des Leasingvertrags, der eine Finanzierungsfunktion für den Leasingnehmer erfüllt, nicht vereinbar. Daraus folgt, dass ein Formmangel, der z.B. nachträglich durch eine mündliche Nebenabrede entsteht, den Leasingnehmer nicht zur Kündigung des Leasingvertrags vor Beendigung der vereinbarten Laufzeit berechtigt.

Urteil des KG Berlin vom 24.11.2016
8 U 70/15
ZfIR 2017, 257



Einwurf der Betriebskostenabrechnung in Mieterbriefkasten an Silvester



Nach § 556 BGB ist der Vermieter von Wohnraum verpflichtet, die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr an den Mieter stellen, es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).

Das Landgericht Hamburg hält die Frist auch dann noch für gewahrt, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung am Silvestertag noch vor 18 Uhr in den Hausbriefkasten des Mieters einwirft. Das Gericht hielt es für einen Mieter für zumutbar, auch am 31. Dezember nochmals gegen 18 Uhr den privaten Briekasten zu kontrollieren.

Urteil des LG Hamburg vom 02.05.2017
316 S 77/16
JURIS online



Erst Bordell, dann Friseursalon



Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass weder der Makler noch der Vermieter einen Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrags über Gewerberäume zur Nutzung eines Friseurladens ungefragt über die vorherige Nutzung der Räume als Bordell informieren müssen. Sofern derartige Informationen für den Mieter von Bedeutung gewesen wären, hätte er selbst aktiv werden müssen. Hinzu kam in diesem Fall, dass sich das Mietobjekt ohnehin in einer unterdurchschnittlichen Lage in unmittelbarer Bahnhofsnähe befand.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 07.10.2016
7 U 143/15
MDR 2017, 450



Auswirkungen von Willenserklärungen auf Schriftform von langfristigen Mietverträgen



Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Ursprünglich langfristige vertragliche Abreden können plötzlich mit (kurzer) gesetzlicher Frist gekündigt werden, wenn z.B. durch mündliche Nebenabreden nachträglich ein Schriftformmangel eintritt.

Lediglich einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechts gerichtete Willenserklärungen werden jedoch nicht Bestandteil des schriftlichen Mietvertrags und unterfallen deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Werden derartige Erklärungen mündlich abgegeben, hat dies keine - für den Vermieter negative - Auswirkungen auf die formwirksam vereinbarte Vertragslaufzeit.

Urteil des OLG Dresden vom 22.02.2017
5 U 961/16
MietRB 2017, 160



Bettensteuer: Online-Buchungsportal muss Namen der Vermieter von Ferienwohnungen herausgeben



Der Betreiber eines Online-Buchungsportals, über das private Zimmer und Wohnungen angemietet werden können, ist einer Kommune gegenüber zwecks Identifizierung möglicher Schuldner der Übernachtungssteuer zur Auskunft über die beim Portal registrierten Vermieter in dem betreffenden Stadtgebiet verpflichtet, wenn aus der Beschreibung der Mietobjekte weder der vollständige Name und die Anschrift des Vermieters noch die konkrete Adresse des Mietobjekts ersichtlich sind.

Urteil des VG Freiburg (Breisgau) vom 05.04.2017
4 K 3505/16
JURIS online



Geltung der Energieeinsparverordnung für Immobilienmakler



Nach § 16a EnEV (Energieeinsparverordnung) sind Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit verpflichtet, detaillierte Angaben zum Energieverbrauch der Immobilie zu machen. Das Landgericht Augsburg hält diese Aufzählung für abschließend, sodass sich aus dieser Vorschrift eine entsprechende Verpflichtung für Immobilienmakler nicht herleiten lässt.

Unterlässt ein Makler bei einer Werbeanzeige die nach der Energieeinsparverordnung vorgeschriebenen Angaben, haftet er jedoch nach § 5a Abs. 2 UWG wegen Irreführung durch Vorenthalten wesentlicher Informationen. Unzureichende oder fehlende energiebezogene Informationen könnten den Verbraucher nämlich dazu veranlassen, aufgrund der Anzeige Kontakt zu dem Makler im Hinblick auf den Erwerb der angebotenen Immobilie aufzunehmen.

Urteil des LG Augsburg vom 09.03.2017
1 HK O 3316/16
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Leasinggeber darf Rückgabeort nicht frei bestimmen



In Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) darf sich deren Verwender ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht grundsätzlich nur vorbehalten, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht. Das setzt voraus, dass gewichtige (Sach-)Gründe dies rechtfertigen, die Voraussetzungen und der Umfang des Leistungsbestimmungsrechts tatbestandlich hinreichend konkretisiert sind und die berechtigten Belange des anderen Teils ausreichend gewahrt werden.

Diese Voraussetzungen sind für den Bundesgerichtshof nicht erfüllt, wenn sich ein Leasinggeber in seinen AGB vorbehält, bei Vertragsänderung dem Leasingnehmer ohne weitere Begründung den Rückgabeort für den Leasinggegenstand vorzuschreiben. Der Rückgabeort richtet sich bei Fehlen einer (wirksamen) vertraglichen Festlegung nach dem Firmensitz des Leasinggebers.

Urteil des BGH vom 18.01.2017
VIII ZR 263/15
DB 2017, 655



Mieterinsolvenz: Wem steht die Kaution zu?



Wurde über das Vermögen eines Wohnungsmieters das Privatinsolvenzverfahren eröffnet, stellt sich für den Vermieter die Frage, an wen er am Ende des Mietverhältnisses die geleistete Kaution auszuzahlen hat.

Hat der Insolvenzverwalter in einer sogenannten Enthaftungs- oder Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 InsO (Insolvenzordnung) erklärt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können, gehört die Mietsicherheit nicht zur Insolvenzmasse, sondern steht dem Mieter zu.

Beschluss des BGH vom 16.03.2017
IX ZB 45/15
NJW 2017, 1747



Übernahme von Verbindlichkeiten umsatzsteuerfrei



Verpflichtet sich ein Unternehmer gegenüber dem bisherigen Hauseigentümer entgeltlich zur Begründung eines Mietverhältnisses mit dem Erwerber und zukünftigen Eigentümer der Immobilie, unterliegt die erhaltene Zahlung als Übernahme einer Verbindlichkeit nicht der Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 8 Buchst. g UStG).

Urteil des BFH vom 30.11.2016
V R 18/16
DStR 2017, 150



Nutzung eines Hotels als Unterkunft für unbegleitete minderjährige Asylsuchende



Ein Gewerbemietobjekt "Hotel" darf nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ausschließlich als Unterkunft für unbegleitete minderjährige Asylsuchende genutzt werden. Setzt der Mieter eine derartige Nutzung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen.

Urteil des LG Darmstadt vom 14.10.2016
1 O 226/16
ZMR 2017, 44



Ausgleichsanspruch zwischen Vermieter und Mieter nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz



Wird ein Grundstückseigentümer nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) auf Erstattung der Kosten für die Beseitigung einer Bodenverunreinigung in Anspruch genommen, kann ihm gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG gegenüber seinem Mieter, durch dessen Gewerbebetrieb die Kontaminierung entstanden ist, ein nach dem jeweiligen Anteil des Verursachungsbeitrags angemessener Ausgleichsanspruch zustehen, soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Nutzt der Mieter das Mietobjekt jedoch entsprechend einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung und kommt es dadurch zu einer schädlichen Bodenveränderung, scheidet ein Ausgleichsanspruch aus, weil die Verpflichteten (Vermieter und Mieter) dann "etwas anderes" vereinbart haben. Das BBodSchG will den Mieter nicht zum Ausgleich verpflichten, wenn er sich an eine mit dem Vermieter getroffene Absprache hält. Die Ausgleichspflicht des Mieters besteht jedoch z.B. dann, wenn er die Bodenverunreinigung (hier durch beim Betrieb eines Trafos ausgetretenes Öl) durch geeignete Sicherungsmaßnahmen hätte verhindern können.

Urteil des OLG München vom 08.02.2017
3 U 3659/14
JURIS online