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Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Geschäftsraummiete



Das Kammergericht Berlin hat sich in einer Entscheidung mit der bei einer gemischten Nutzung oft nicht leicht vorzunehmenden Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Geschäftsraummiete befasst. Danach ist entscheidendes Kriterium für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraum- oder Geschäftsraummiete die vertragliche Zweckbestimmung der Räume.

Von einer Wohnraummiete ist nur dann auszugehen, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ein Gewerberaummietverhältnis liegt auch dann vor, wenn die Wohnung nach der Regelung im Mietvertrag zum Zwecke der Nutzung als Mitarbeiterwohnung und nicht zur Nutzung durch die Mieterin selbst (hier einer GmbH) vermietet worden ist.

Beschluss des KG Berlin vom 17.07.2017
8 U 216/16
Grundeigentum 2017, 1093



BGH zur Heizkostenabrechnung bei schlechter Isolierung



§ 7 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenVO), der die Kosten der Versorgung mit Wärme regelt, besagt in Absatz 1 Satz 3, dass in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, dieser nicht nach dem festgestellten Wärmeverbrauch des Mieters, sondern nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann.

In einem in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof verhandelten Fall wollte der Vermieter die Vorschrift bei der Heizkostenverteilung heranziehen und den Energieverbrauch nach der für den Mieter nachteiligen VDI-Richtlinie berechnen, da in der vermieteten Wohnung die Heizrohre einer Ein-Rohr-Heizung zwar nicht freiliegend und ungedämmt, jedoch zum größten Teil völlig unzureichend gedämmt unter Putz bzw. im Estrich verlegt waren. Dies lehnten die Bundesrichter ab. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

Urteil des BGH vom 15.03.2017
VIII ZR 5/16
MDR 2017, 875



Fristlose Kündigung nach Bedrohung eines Nachbarn



Bedroht ein Mieter, der, nachdem seine Partnerin nach einer tätlichen Auseinandersetzung in eine Nachbarwohnung geflüchtet war, auch den Nachbarn ganz massiv mit Gewaltanwendung, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis auch ohne Abmahnung fristlos zu kündigen.

Urteil des AG München vom 10.02.2017
474 C 18956/16
Justiz Bayern online



Kosten der Räumungsvollstreckung für Hilfspersonen



Bei der zwangsweisen Räumung einer Wohnung kommt der beauftragte Gerichtsvollzieher in aller Regel nicht ohne die Hinzuziehung Dritter (z.B. Spediteur, Schlüsseldienst etc.) aus, um den Vollstreckungsauftrag ordnungsgemäß durchzuführen. Der Vollstreckungsschuldner hat diese Kosten zu tragen, soweit die Hinzuziehung der Hilfsperson nicht eine "unrichtige Sachbehandlung" darstellt.

Das Amtsgericht Wiesbaden hält es für sachgerecht, wenn der Gerichtsvollzieher neben dem zur Öffnung der Wohnungstür beauftragten Schlosser zwei weitere Zeugen hinzuzieht, die im Streitfall den ordnungsgemäßen Ablauf der Räumungsvollstreckung bestätigen können. Ferner kann der Gerichtsvollzieher einen professionellen Fotografen beauftragen, der Lichtbilder von der Wohnung und den vorgefundenen und zu räumenden Gegenständen anfertigt.

Hinweis: Die Entscheidung ändert jedoch nichts daran, dass der Gerichtsvollzieher bemüht sein muss, die Vollstreckungskosten möglichst gering zu halten.

Beschluss des AG Wiesbaden vom 03.03.2017
65 M 4437/16
jurisPR-MietR 22/2017 Anm. 6
DGVZ 2017, 114



Widerruf einer Mieterhöhungsvereinbarung in der Wohnung des Mieters



Wird zwischen Vermieter und Mieter in dessen Wohnung eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, kann der Mieter diese als sogenanntes Haustürgeschäft widerrufen.

Liegt danach ein wirksamer Widerruf vor, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Form einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - lediglich für die Zukunft wirkenden - vom Vermieter vorzunehmenden Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung.

Urteil des BGH vom 17.05.2017
VIII ZR 29/16
Grundeigentum 2017, 825



Nachforderung einer irrtümlich zu niedrigen Stromrechnung nach zwei Jahren



Hat ein Energielieferant irrtümlich eine zu niedrige Stromrechnung gestellt, kann er seine Nachforderung in zutreffender Höhe auch noch nach gut zwei Jahren geltend machen. Der Anspruch war in dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall auch nicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwirkt, da der Kunde keine berechtigte Erwartung dahingehend hegen durfte, ein solcher Anspruch werde nicht mehr geltend gemacht.

Urteil des AG München vom 14.07.2017
264 C 3597/17
Justiz Bayern online



Beseitigung eines illegalen Carports



Wurden bei der Errichtung eines Carports die gesetzlich vorgeschriebenen Abstände nicht eingehalten, kann die zuständige Baubehörde eine Abrissverfügung erlassen. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg weist darauf hin, dass es nicht Sache der einschreitenden Bauaufsichtsbehörde ist, von sich aus eingehendere Überlegungen anzustellen, ob dem rechtswidrigen Zustand nicht vielleicht durch irgendwelche baulichen Änderungen abgeholfen werden könnte.

Besteht die Möglichkeit, durch Beseitigung einzelner Teile und Umgestaltung anderer Teile einen rechtmäßigen Zustand herzustellen, so obliegt die Initiative dazu grundsätzlich dem Bauherrn. Dieser konnte sich in dem entschiedenen Fall auch nicht erfolgreich darauf berufen, der Erhalt der auf dem beanstandeten Carport installierten Solaranlage liege wegen der Gewinnung erneuerbarer Energie im besonderen öffentlichen Interesse.

Beschluss des OVG Berlin-Brandenburg vom 16.10.2017
OVG 10 N 57.17
Wirtschaftswoche Heft 45/2017, Seite 83



Beschränkte Streu- und Räumpflicht bei einzeln vereister Stelle



Ein Straßenanlieger verstößt nicht gegen die ihm laut Gemeindesatzung obliegende Streu- und Räumpflicht, wenn auf dem vor seinem Anwesen liegenden Gehweg nur eine einzelne Stelle mit Eis bedeckt ist. Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt, soweit die Gemeindesatzung nichts anderes regelt, entweder das Vorliegen einer allgemeinen Glätte voraus oder erkennbarer Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr aufgrund vereinzelter Glättestellen (z.B. undichte Dachrinne, aus der Wasser auf den Gehweg tropft). Rutscht ein Passant auf einer einzelnen vereisten Stelle aus, haftet der Anlieger daher in der Regel nicht für den entstandenen Schaden.

Urteil des BGH vom 14.02.2017
VI ZR 254/16
VersR 2017, 563



Haushaltsnahe Dienstleistungen: Vermieter muss aufgeschlüsselte Betriebskostenabrechnung erstellen



Für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen vermindert sich die Einkommensteuer auf Antrag des Steuerpflichtigen um 20 Prozent, höchstens aber um 4.000 Euro der Aufwendungen (§ 35a Abs. 2 EstG).

Damit ein steuerpflichtiger Mieter auch die Betriebskosten, die als haushaltsnahe Dienstleistungen in Betracht kommen, bei seiner Steuererklärung geltend machen kann, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rechtsanspruch auf entsprechende Aufschlüsselung der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Dieser Verpflichtung kann sich der Vermieter vertraglich nicht entziehen. Eine entsprechende Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist zudem als überraschende Regelung unwirksam.

Urteil des LG Berlin vom 18.10.2017
18 S 339/16
Wirtschaftswoche Heft 44/2017, Seite 79



Hauskauf: Keine Hinweispflicht bei lange zurückliegendem Marderbefall



Der Verkäufer eines Wohnhauses muss den Käufer grundsätzlich unaufgefordert auf einen Mangel durch einen akuten Befall des Hauses mit einem oder mehreren Mardern hinweisen. Das Oberlandesgericht Hamm nimmt einen zu offenbarenden Mangel jedoch dann nicht an, wenn der Marderbefall fast 10 Jahre zurückliegt. Für das Gericht existiert keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehren ("einmal Marder - immer Marder"), auch musste der Verkäufer nicht damit rechnen, dass es erneut zu einem Befall kommen würde.

Beschluss des OLG Hamm vom 13.02.2017
22 U 104/16
MDR 2017, 637



Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung bei nur gelegentlicher Wohnungsnutzung



Ein Vermieter ist berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er den Wohnraum für sich oder nahe Angehörige benötigt. Die Berufung des Vermieters auf Eigenbedarf kann u.U. jedoch rechtsmissbräuchlich sein. Einen solchen Fall nahm das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg an, wenn die vom Vermieter beabsichtigte Nutzungszeit zeitlich so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann.

Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg vom 29.12.2016
23 C 258/15
WuM 2017, 158



Unzulässige Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen



Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter verjähren gemäß § 548 BGB innerhalb eines halben Jahres nach Rückgabe der Mietsache.

Eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Urteil des BGH vom 08.11.2017
VIII ZR 13/17
Pressemitteilung des BGH



Lärm von Schulsportanlage muss hingenommen werden



Ein Nachbar muss den von einer Schulsportanlage ausgehenden Lärm jedenfalls dann hinnehmen, wenn keine außerschulische Nutzung der Anlage stattfindet und sich die Sportaktivitäten auf die üblichen Unterrichtszeiten (mit nur vereinzelter Nutzung bis 18 Uhr) beschränken.

Urteil des VG Neustadt (Weinstraße) vom 18.09.2017
5 K 60/17.NW
JURIS online



Bestimmtheitsanforderungen an Beschlüsse über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan



Ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan ist nach Auffassung des Landgerichts Dortmund auch dann hinreichend bestimmt, wenn in ihm ausdrücklich auf den zusammen mit der Einladung der Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung übersandten Wirtschaftsplan und die beigefügten Einzelabrechnungen Bezug genommen wird und bei der Beschlussfassung keine Änderungen vorgenommen wurden.

Urteil des LG Dortmund vom 30.06.2017
17 S 232/16
ZMR 2017, 758



Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs



Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liegt ein den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Der Mieter kann die Kündigung dadurch abwenden, dass er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der vom Vermieter eingereichten Räumungsklage den Rückstand ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass die Kündigung nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes abgewendet werden kann. Daher reicht es nicht, die Mietschuld unter das für eine fristlose Kündigung relevante Niveau zu drücken. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

Urteil des BGH vom 27.09.2017
VIII ZR 193/16
Grundeigentum 2017, 1333



Beweisanforderungen bei lärmenden Hausbewohnern



Der Bundesgerichtshof hat sich zum wiederholten Male mit der Frage befasst, welche Anforderungen an die Beweislast bei der Geltendmachung von Ansprüchen eines Mieters auf Beseitigung von Lärmstörungen aus einer Nachbarwohnung eines Mehrfamilienhauses bzw. auf Feststellung eines Mietminderungsrechts zu stellen sind. Insbesondere ging es um die Frage, ob der betroffene Mieter ein sogenanntes Lärmprotokoll vorlegen muss, um seine Ansprüche gerichtlich durchsetzen zu können.

Hierzu der BGH: Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm bedarf es nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Beschluss des BGH vom 22.08.2017
VIII ZR 226/16
Grundeigentum 2017, 1153



Ablagern von geringen Schneemengen auf dem Nachbargrundstück



Ein Grundstückseigentümer hat keinen Unterlassungsanspruch gegen seinen Nachbarn, wenn dieser im Winter gelegentlich ein bis zwei Schaufeln Schnee auf das Nachbargrundstück schippt. Das Schaufeln von einer geringen Schneemenge auf das Nachbargrundstück mag zwar geeignet sein, den Nachbarn - wie offenbar beabsichtigt - zu provozieren, stellt aber nach Auffassung des Amtsgerichts München keine hinreichende Beeinträchtigung des Grundstückseigentums dar, die einen gerichtlich durchsetzbaren Unterlassungsanspruch begründet.

Urteil des AG München vom 20.07.2017
213 C 7060/17
Justiz Bayern online



Risse im Nachbargebäude nach Tiefbauarbeiten



Ein Bauunternehmer muss Schadensersatz leisten, wenn an einem Einfamilienhaus durch Tiefbauarbeiten wegen eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück Risse entstehen. Ein Werkvertrag besteht zwar nur mit dem Bauherrn, er entfaltet aber eine Schutzwirkung zugunsten Dritter, hier des Eigentümers des Nachbarhauses. Die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten gelten auch ihm gegenüber.

Urteil des OLG Oldenburg vom 15.08.2017
12 U 61/16
Pressemitteilung des OLG Oldenburg



Nutzungswechsel einer Teileigentumseinheit von Altenpflegeheim in Flüchtlingsunterkunft



Der Bundesgerichtshof hat in einem Rechtsstreit die Zulässigkeit der Nutzung einer früher als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft bejaht. Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Im Übrigen war der maßgeblichen Teilungserklärung nicht mit der erforderlichen Klarheit zu entnehmen, dass die Einheit ausschließlich als Altenpflegeheim dienen dürfe.

Urteil des BGH vom 27.10.2017
V ZR 193/16
Pressemitteilung des BGH



Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bei fehlender Identität zwischen Verkäufer und Vermieter



Werden vermietete Räume nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete").

Nach dem Wortlaut der Vorschrift wird die Identität zwischen Vermieter und Verkäufer vorausgesetzt. Unter welchen Voraussetzungen der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" auch dann gilt, wenn die Personengleichheit nicht gegeben ist, hat nun der Bundesgerichtshof entschieden: Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB dann entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung einer veräußerten Immobilie mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Urteil des BGH vom 12.07.2017
XII ZR 26/16
MDR 2017, 1234