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Holzwurm im Geb├Ąlk eines Fachwerkhauses



Hat der Eigent├╝mer eines Fachwerkhauses einen Sch├Ądlingsbefall im Dachgeb├Ąlk des Hauses nur unzureichend bek├Ąmpft, muss er bei einem 15 Jahre sp├Ąter erfolgten Verkauf den K├Ąufer auf den Sch├Ądlingsbefall hinweisen. Unterl├Ąsst er dies, liegt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Braunschweig ein Fall der arglistigen T├Ąuschung vor, der den K├Ąufer zum R├╝cktritt vom Vertrag und zum Schadensersatz berechtigt. Der Verk├Ąufer kann sich in diesem Fall auch nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gew├Ąhrleistungsausschluss berufen.

Urteil des OLG Braunschweig vom 01.11.2018
9 U 51/17
NJW-RR 2019



Kosten f├╝r Wachschutz k├Ânnen nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden



Die Kosten f├╝r einen Wachschutz durch ein Sicherheitsunternehmen f├╝r ein aus Wohnungen und Gewerber├Ąumen bestehendes Haus k├Ânnen nicht auf die Wohnungsmieter als Betriebskosten umgelegt werden. Nach Auffassung des Amtsgerichts Neubrandenburg wurden die Wachschutzkosten unzweifelhaft durch die Gewerbeeinheiten veranlasst, sodass mit den hierf├╝r anfallenden Kosten auch nur die Mieter der Gewerber├Ąume belastet werden k├Ânnen.

Urteil des AG Neubrandenburg vom 21.09.2018
102 C 22/178
Pressemitteilung des AG Neubrandenburg



Entzug des Sondernutzungsrechts nur unter engen Voraussetzungen



Die dauerhafte ├änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts k├Ânnen die ├╝brigen Wohnungseigent├╝mer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur unter engen Voraussetzungen herbeif├╝hren. Die Aufhebung des Sondernutzungsrechts ist allenfalls als letztes Mittel und regelm├Ą├čig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entsch├Ądigung zul├Ąssig, etwa wenn die Sondernutzungsfl├Ąche zwingend ben├Âtigt wird, um unabwendbaren beh├Ârdlichen Auflagen nachzukommen.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Kommune eine ├änderung der Parkplatzregelung einer Eigentumswohnanlage verlangt. Dem dadurch entstandenen Platzbedarf fiel die Terrasse eines Wohnungseigent├╝mers zum Opfer. F├╝r den unausweichlichen Verlust der Terrasse musste diesem jedoch eine Entsch├Ądigung in H├Âhe von 38.000 Euro bezahlt werden.

Urteil des BGH vom 23.03.2018
V ZR 65/17
RNotZ 2019, 1924



Mieter muss Wohnungsvergr├Â├čerung nicht hinnehmen



Ein Wohnungsmieter hat bauliche Ma├čnahmen des Vermieters u.a. dann zu dulden, wenn dadurch der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh├Âht wird oder die allgemeinen Wohnverh├Ąltnisse auf Dauer verbessert werden, insbesondere wenn neuer Mietraum geschaffen wird.

Die Vergr├Â├čerung einer bestehenden Wohnung mit ├änderung des Grundrisses unterf├Ąllt nicht der Duldungspflicht des Mieters. Durch die reine Vergr├Â├čerung einer Wohnung mit ├änderung des Grundrisses entsteht nach Ansicht des Landgerichts Berlin kein neuer Wohnraum. Denn die Anzahl von Mietwohnungen nimmt dadurch nicht zu. Nur die betroffene Wohnung selbst ist anschlie├čend f├╝r einen anderen Mieterkreis attraktiver.

Beschluss des LG Berlin vom 20.12.2018
64 S 37/18
Pressemitteilung des LG Berlin



Grundst├╝ckseigent├╝mer m├╝ssen sich selbst vor Starkregen sch├╝tzen



Der Eigent├╝mer eines bebauten Grundst├╝cks kann von der Gemeinde grunds├Ątzlich keinen Schutz vor Regenwasser aus dem angrenzenden absch├╝ssigen Au├čenbereichsgel├Ąnde einfordern, wenn das Grundst├╝ck den Gefahren von Starkregen aufgrund seiner Lage schon in der Vergangenheit ausgesetzt gewesen ist. Daran ├Ąndert auch nichts, dass der Bebauungsplan bauliche Ma├čnahmen wie Wasserabflussstreifen und ein Regenr├╝ckhaltebecken vorsieht. Einzelne Festsetzungen des Bebauungsplans vermitteln nach dem geltenden Recht grunds├Ątzlich dem Einzelnen keine eigenen Rechte auf Vollziehung gegen den Satzungsgeber. Grundst├╝ckseigent├╝mer sind danach selbst verpflichtet, f├╝r zumutbare Vorsorgema├čnahmen gegen Unwettereinfl├╝sse zu sorgen.

Urteil des VG Mainz vom 20.03.2019
3 K 532/18.MZ
Pressemitteilung des VG Mainz



Mieterh├Âhung kann nicht auf "MietpreisCheck" eines Immobilienportals gest├╝tzt werden



Ein Vermieter kann sein Mieterh├Âhungsverlangen auf ein vorgelegtes Sachverst├Ąndigengutachten, die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder durch Bezugnahme auf den ├Ârtlichen Mietspiegel oder eine von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam gef├╝hrten oder anerkannten Datenbank st├╝tzen.

F├╝r das Amtsgericht M├╝nchen handelt es sich bei dem als "MietpreisCheck" ├╝berschriebenen Auszug des Internetportals www.immobilienscout24.de nicht um eine Mietdatenbank i.S.v. ┬ž 558e BGB. Der "MietpreisCheck" stellt auch kein sonstiges zul├Ąssiges Begr├╝ndungsmittel i.S.v. ┬ž 558a Abs. 2 BGB dar.

Urteil des AG M├╝nchen vom 22.03.2018
472 C 23258/17
ZMR 2019, 43



Kein ├ťbergang der Vermieterstellung bei ├ťbertragung eines Miteigentumsanteils



Bei Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses durch zwei Miteigent├╝mer bleiben beide auch dann rechtlich Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil sp├Ąter an den anderen ver├Ąu├čert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet der in der Vorschrift des ┬ž 566 Abs. 1 BGB enthaltene Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" weder direkte noch analoge Anwendung. Dies hat zur Folge, dass eine K├╝ndigung gegen├╝ber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen ist.

Beschluss des BGH vom 09.01.2019
VIII ZB 26/17
Grundeigentum 2019, 249



Festpreis f├╝r Einfamilienhaus umfasst auch Abdichtung des Putzes gegen Feuchtigkeit



Wird zur Errichtung eines Einfamilienhauses zwischen dem Bauherrn und der Baufirma ein Festpreis vereinbart, so umfassen die Arbeiten nach Auffassung des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein auch die Abdichtung des Putzes gegen Feuchtigkeit. Mit der Notwendigkeit einer zus├Ątzlichen Beauftragung der Abdichtung muss der Bauherr nicht rechnen, es sei denn er wurde in der Baubeschreibung ausdr├╝cklich darauf hingewiesen.

Urteil des OLG Schleswig-Holstein vom 31.03.2017
1 U 48/16
Pressemitteilung



Unterlassener Hinweis des Notars auf einen wieder gel├Âschten Zwangsversteigerungsvermerk



Ein Notar ist beim Abschluss eines Kaufvertrags ├╝ber eine Eigentumswohnung nicht verpflichtet, den K├Ąufer darauf hinzuweisen, dass im Grundbuch zeitweise ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen war, der jedoch wieder gel├Âscht wurde. Zu der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks war es nach Streitigkeiten zwischen den Gesellschaftern des Bautr├Ągers und Problemen bei der Finanzierung des Bauprojekts gekommen.

Der Bundesgerichtshof wies die Schadensersatzklage des K├Ąufers gegen den Notar wegen Verletzung seiner Hinweispflicht ab, nachdem der Bautr├Ąger w├Ąhrend der Bauphase Insolvenz anmelden musste und der K├Ąufer daher auf einer nur halb fertigen Wohnung sitzenblieb.

Urteil des BGH vom 23.08.2018
III ZR 506/16
DNotZ 2019, 37



Keine Nebenpflicht des Maklers zur Pr├╝fung steuerrechtlicher Fragen beim Grundst├╝cksverkauf



Einen Makler trifft grunds├Ątzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu pr├╝fen, die sich im Zusammenhang mit einem von ihm vermittelten Grundst├╝ckskaufvertrag stellen, und seinen Auftraggeber ├╝ber die in diesem Zusammenhang relevanten Umst├Ąnde (hier anfallende Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie) aufzukl├Ąren.

Etwas anderes gilt f├╝r den Bundesgerichtshof nur bei einer entsprechenden Vereinbarung oder wenn sich der Makler hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann darstellt, er beispielsweise in seiner Werbung eine langj├Ąhrige T├Ątigkeit und Erfahrung herausstellt und der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umst├Ąnde erkennbar rechtlichen Beratungsbedarf hat oder wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und ├╝berst├╝rzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag keine dieser Ausnahmen vor, sodass der Makler nicht f├╝r die steuerlichen Nachteile seines Kunden einstehen musste.

Urteil des BGH vom 12.07.2018
I ZR 152/17
Grundeigentum 2019, 120



Betreutes Wohnen: Betreuungsvertr├Ąge mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren unwirksam



Der Bundesgerichtshof hat eine in der Teilungserkl├Ąrung einer Anlage f├╝r Betreutes Wohnen festgeschriebene Regelung, durch welche die Wohnungseigent├╝mer zum Abschluss von Betreuungsvertr├Ągen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen, f├╝r unwirksam erkl├Ąrt. Eigent├╝mern, die die Wohnung selbst nutzen, muss ein angemessener Spielraum f├╝r eine interessengerechte Ausgestaltung des Vertrags z.B. f├╝r den Fall einger├Ąumt werden, dass sie dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen m├╝ssen. In derartigen F├Ąllen ist eine Bindung an den Betreuungsanbieter ├╝ber zwei Jahre hinaus nicht zumutbar.

Urteil des BGH vom 10.01.2019
III ZR 37/18
MDR 2019, 280



Eigenm├Ąchtige Vergr├Â├čerung einer Terrasse in Eigentumswohnanlage



Der Eigent├╝mer einer Erdgeschosswohnung erweiterte seine Terrasse von 5,53 qm laut Grundrissplan auf eine Gr├Â├če von 12 qm. In einer anschlie├čenden Eigent├╝merversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, im Namen der Gemeinschaft den R├╝ckbau der Terrasse zu verlangen. Die hiergegen erhobene Klage des betroffenen Wohnungseigent├╝mers blieb erfolglos.

Das Amtsgericht M├╝nchen sah in der Terrassenerweiterung eine bauliche Ma├čnahme, die grunds├Ątzlich der Genehmigung aller Wohnungseigent├╝mer bedurft h├Ątte. Die Ma├čnahme war auch nicht genehmigungsf├Ąhig, da sie zu einer optischen Beeintr├Ąchtigung der Wohnanlage f├╝hrte und die Vergr├Â├čerung einer Terrasse eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums erm├Âglichte, was zu erh├Âhten L├Ąrmemissionen f├╝hren kann. Der Eigent├╝mer muss nun den urspr├╝nglichen Zustand wieder herstellen.

Urteil des AG M├╝nchen vom 29.08.2018
485 C 5290/18 WEG
Justiz Bayern online



Unzul├Ąssige Eigenbedarfsk├╝ndigung bei Mietern hohen Alters



Gem├Ą├č ┬ž 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der K├╝ndigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverh├Ąltnisses verlangen, wenn dessen Beendigung f├╝r den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angeh├Ârigen seines Haushalts eine H├Ąrte bedeuten w├╝rde, die auch unter W├╝rdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

F├╝r das Landgericht Berlin kann alleine das hohe Lebensalter des Mieters zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfsk├╝ndigung des Vermieters f├╝hren. Betroffen von der K├╝ndigung war ein 87- und 84-j├Ąhriges Mieterehepaar. Auf die von den betagten Mietern daneben vorgetragenen Argumente, wie deren gesundheitliche Probleme und die jahrzehntelange Verwurzelung in dem Wohnungsumfeld, kam es daher nicht mehr an.

Urteil des LG Berlin vom 12.03.2019
67 S 345/18
Pressemitteilung des LG Berlin



BGH erleichtert r├╝ckwirkende Geltendmachung von Mietminderungen



Zahlt ein Mieter trotz eines Mangels der Wohnung die vereinbarte Miete ohne Vorbehalt weiter, kann er die Miete sp├Ąter in der Regel nicht mehr r├╝ckwirkend bis zu dem Zeitpunkt mindern, zu dem er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat.

Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter sein Mietminderungsrecht auch bei ohne Vorbehalt weiterbezahlter voller Miete nicht verliert, wenn er irrt├╝mlich davon ausgegangen ist, dass er f├╝r eine Minderung ein Einverst├Ąndnis des Vermieters ben├Âtigt.

Urteil des BGH vom 04.09.2018
VIII ZR 100/18
ZfIR 2019, 16



Anforderungen an Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale



In der Wohnraummiete k├Ânnen nur die in der Betriebskostenverordnung aufgez├Ąhlten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden. Verwaltungskosten d├╝rfen nach der ausdr├╝cklichen Regelung in ┬ž 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) - anders als bei Gewerbemietvertr├Ągen - nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Allerdings kann der Vermieter mit einer "zus├Ątzlichen Preishauptabrede ├╝ber die Nettomiete" seine Kalkulation dahingehend offenlegen, dass in der Netto- oder Grundmiete Verwaltungskosten in bestimmter H├Âhe enthalten sind. Hintergrund derartiger Regelungen ist, eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen vornehmen zu k├Ânnen, ohne dass es einer f├Ârmlichen Mieterh├Âhung bedarf. Die rechtlichen Anforderungen an eine solche Regelung sind allerdings hoch.

So stellt f├╝r den Bundesgerichtshof die in einem formularm├Ą├čigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters von ┬ž 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. Unklarheiten in der Formulierung gehen stets zulasten des Vermieters.

Urteil des BGH vom 19.12.2018
VIII ZR 254/17
WuM 2019, 92



Untersagung der Hundehaltung in Mietwohnung nur aus gewichtigen Gr├╝nden



Ein Vermieter darf die mietvertragliche Genehmigung f├╝r die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung nur aus wichtigen Gr├╝nden versagen. Eine Ablehnung ist daher nur zul├Ąssig, wenn ausreichend konkrete Anhaltspunkte f├╝r eine zu erwartende unzumutbare Bel├Ąstigung vorliegen.

Das Amtsgericht M├╝nchen h├Ąlt bei artgerechter Haltung, d.h., wenn der Hund ausreichend Ausgang erh├Ąlt, richtig erzogen ist und nicht wiederholt l├Ąngere Zeiten allein in der Wohnung gelassen wird, nicht durch verst├Ąrktes Jaulen oder Gebell auf sich aufmerksam macht oder gro├čen Schaden an der Wohnung anrichtet und die Mieter zudem zugesagt haben, eine entsprechende Versicherung abzuschlie├čen, ein Verbot f├╝r unzul├Ąssig. Dabei wurde vom Gericht auch ber├╝cksichtigt, dass die klagenden Mieter nicht, wie es Mieter bisweilen handhaben, einfach ungefragt einen Hund erworben haben und nachtr├Ąglich ├╝ber die Genehmigung streiten, sondern sich bereits lange um die Zustimmung der Vermieter bem├╝hten und sich von einer Hundetrainerin bei der Auswahl eines f├╝r die Haltung in einer Mietwohnung geeigneten Hundes unterst├╝tzen lie├čen.

Urteil des AG M├╝nchen vom 03.08.2018
411 C 976/18
Justiz Bayern online



Verdacht des Handelns mit Rauschgift rechtfertigt K├╝ndigung



Die K├╝ndigung eines Wohnraummietverh├Ąltnisses kann alleine wegen des Verdachts des Handeltreibens des Mieters mit Rauschgift gerechtfertigt sein. F├╝r das Amtsgericht Frankfurt reichen polizeiliche Durchsuchungen und eingeleitete Ermittlungsverfahren gegen den Bewohner als Indizien aus, die den R├╝ckschluss auf ein Handeln mit Rauschgift aus der Wohnung zulassen. Dies ist von der vereinbarten Nutzung der Wohnung nicht mehr gedeckt und stellt eine Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

Urteile des AG Frankfurt vom 08.02.2019
33 C 2815/18 (51) und 33 C 2802/18 (50)
MietRB 2019, 100



Wohnungseigent├╝mergemeinschaft als Betreiber eines Blockheizkraftwerks



Die Eigent├╝mer einer Wohnanlage, zu der neben den Wohneinheiten ein gemeinsam betriebenes Blockheizkraftwerk (BHKW) geh├Ârt, mit dem sowohl W├Ąrme f├╝r die Wohnungs- und Teileigent├╝mer erzeugt als auch Strom, der Versorgern gegen Entgelt zur Verf├╝gung gestellt wird, sind steuerrechtlich als Gewerbetrieb zu behandeln.

Der Bundesfinanzhof h├Ąlt f├╝r den Betrieb des BHKW eine ausdr├╝ckliche oder konkludente Gr├╝ndung einer Gesellschaft des b├╝rgerlichen Rechts nicht f├╝r erforderlich. Auch eine Wohnungseigent├╝mergemeinschaft als Rechtssubjekt kann eine gewerbliche Mitunternehmerschaft i.S.d. Einkommensteuergesetzes begr├╝nden.

Urteil des BFH vom 20.09.2018
IV R 6/16
jurisPR-SteuerR 8/2019 Anm. 3



Wohnungserwerber haftet f├╝r R├╝ckbau einer unzul├Ąssigen baulichen Ver├Ąnderung



Der Erwerber einer Eigentumswohnung hat einen von der Eigent├╝mergemeinschaft beschlossenen R├╝ckbau einer unzul├Ąssigen baulichen Ver├Ąnderung hinzunehmen, die ein fr├╝herer Wohnungseigent├╝mer vorgenommen hat. In dem vom Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg entschiedenen Fall hatte der Voreigent├╝mer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigent├╝mer eine Treppe von seinem Balkon in den in seinem Sondereigentum stehenden Gartenanteil erstellt.

Der Wirksamkeit des Jahre sp├Ąter gefassten R├╝ckbaubeschlusses stand auch nicht entgegen, dass der Anspruch gegen den fr├╝heren Eigent├╝mer bereits verj├Ąhrt war, da der Erwerber der Wohnung als sogenannter Zustandsst├Ârer anzusehen ist.

Urteil des AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 20.12.2018
72 C 77/18
Grundeigentum 2019, 199



Herausgabe der Entschl├╝sselungscodes nach Vertragsende



Ein Anbieter von Heizkosten- und Wasserz├Ąhlern muss die Entschl├╝sselungscodes f├╝r die gesammelten Daten an den Vermieter herausgeben, wenn der abgeschlossene Servicevertrag endet.

Urteil des AG Frankfurt vom 21.09.2018
385 C 2556/17 (70)
MietRB 2019, 12