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Regressverzicht der Brandversicherung gilt auch für Mieter eines Ferienhauses



Verursacht ein Mieter an der Mietwohnung einen Schaden, der durch die vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherung abgedeckt ist, erstreckt sich nach ständiger Rechtsprechung der Regressverzicht der Gebäudeversicherung auf den Wohnungsmieter, der den Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat.

Dies gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Rostock auch dann, wenn der Brand eines Ferienhauses fahrlässig durch dessen Mieter oder eine zur Nutzung mitberechtigte Person verursacht wurde.

Urteil des OLG Rostock vom 01.02.2018
3 U 94/15
VersR 2018, 677



Irrtümliche Zahlung des Jobcenters an Vermieter des Hartz-IV-Empfängers



Hat das Jobcenter für einen Wohnungsmieter im Rahmen des Arbeitslosengeldes II die Kosten für die Unterkunft übernommen und versehentlich auch noch nach rechtzeitig angezeigter Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es - was bislang rechtlich umstritten war - laut Bundesgerichtshof von diesem unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung verlangen. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht schutzwürdig, da er mit Beendigung des Mietverhältnisses wusste, dass ihm die weitere Mietzahlung nicht zusteht.

Urteil des BGH vom 31.01.2018
VIII ZR 39/17
NZM 2018, 195



Kündigung wegen ungenehmigter Untervermietung an "Medizintouristen"



Gerade in Großstädten wird durch die zunehmende Vermietung von Wohnungen an Touristen das Problem der Wohnungsknappheit zusätzlich verschärft. Handelt es sich um eine Mietwohnung, verstößt der Mieter gegen das meist vertraglich vereinbarte Untervermietungsverbot. Dies kann den Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen, wie ein vom Amtsgericht München entschiedener Fall zeigt.

Der Mieter einer Einzimmerwohnung (Kaltmiete 1.300 Euro) im Münchner Bahnhofsviertel hatte die Wohnung selbst nach einem ausdrücklichen Hinweis des Vermieters, dass er entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung eine Untervermietung nicht dulden würde, unverändert weiter zum Preis von 150 Euro täglich an kuwaitische "Medizintouristen" untervermietet, während er selbst unter unbekannter Adresse in eine andere Wohnung gezogen war. Für das Gericht stellte dieses Verhalten eine erhebliche und vorsätzliche, Pflichtverletzung im Rahmen des Mietverhältnisses dar. Eine Abmahnung vor Vermietung an die Medizintouristen aus Kuweit war angesichts des unmissverständlichen Hinweises des Vermieters für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nicht erforderlich.

Urteil des AG München vom 17.11.2017
411 C 2150/17
Justiz Bayern online



Mieter kann Videoüberwachung im Zugangsbereich zu einem Mietshaus untersagen



Nach einem Urteil des Amtsgerichts Detmold bedarf das Anbringen von Überwachungskameras auf einem privaten Grundstück, die auch auf den Eingangsbereich des Gebäudes gerichtet sind, der Zustimmung des Mieters. Diesem steht gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung zu, da durch die Videoaufzeichnung sein Recht und das seiner Besucher auf informationelle Selbstbestimmung in unzulässiger Weise verletzt wird. Auch das Anbringen von Kameraattrappen kann diese Ansprüche begründen, da von ihnen ein sogenannter Überwachungsdruck ausgeht und der Mieter und seine Besucher dadurch objektiv und ernsthaft eine Überwachung befürchten müssen.

Urteil des AG Detmold vom 01.03.2018
7 C 429/17
ZD 2018, 319



Angebotseinholung vor Vergabe größerer Instandsetzungsarbeiten



Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung widerspricht die Vergabe eines Auftrags für die Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten an einer Eigentumswohnanlage grundsätzlich einer ordnungsgemäßen Verwaltung i.S.d. § 21 WEG, "wenn der Verwalter nicht in der Regel zumindest drei Vergleichs- oder Konkurrenzangebote eingeholt hat". Ein Eigentümerbeschluss, der dies nicht beachtet, kann gerichtlich angefochten werden.

Die Einholung entsprechender Vergleichsangebote soll eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Ausübung des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens bei der Auswahl der erforderlichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen und des mit der Durchführung dieser Maßnahmen zu beauftragenden Unternehmers gewährleisten. So soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer die von den unterschiedlichen Unternehmen angebotenen technischen Lösungen miteinander vergleichen können, um sich für diejenige Lösung zu entscheiden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden verspricht. Andererseits sollen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit beachtet werden, indem keine überteuerten Aufträge erteilt werden.

Urteil des LG Itzehoe vom 05.01.2018
11 S 1/17
ZWE 2018, 178



BGH zur Wirksamkeit eines mietvertraglichen Kündigungsverzichts



Befristete Mietverträge sind bei Gewerbeobjekten an der Tagesordnung. Bei der Vermietung von Wohnraum sind sie eher selten. Vermieter, die insbesondere häufigen Mieterwechseln entgegenwirken wollen, behelfen sich oftmals damit, in an sich unbefristete Mietverträge Zusatzvereinbarungen einzufügen, wonach für den Mieter oder beide Vertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden soll.

Die Wirksamkeit derartiger Kündigungsausschlussklauseln hängt ganz entscheidend davon ab, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine vom Vermieter vorformulierte Vertragsklausel, also eine Allgemeine Vertragsbedingung (AGB), handelt. Im ersten Fall sind auch längerfristige Kündigungsausschlüsse rechtlich zulässig ("Was nicht verboten ist, ist erlaubt"). Handelt es sich hingegen um vom Vermieter vorgefertigte AGB, muss die Ausschlussvereinbarung angemessen i.S.d. § 307 BGB sein. Das ist sie grundsätzlich nur dann, wenn sie wechselseitig, also für Vermieter und Mieter und nicht länger als vier Jahre gelten soll.

Beschluss des BGH vom 08.05.2018
VIII ZR 200/17
WuM 2018, 437



BGH: Betriebskostenabrechnung immer nach tatsächlicher Fläche



Werden Betriebskosten nach gesetzlichen Vorschriften (z.B. Heizkostenverordnung) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil nicht die im Mietvertrag aufgeführte Wohnfläche, sondern die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung im Verhältnis zur tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend.

Urteil des BGH vom 30.05.2018
VIII ZR 220/17
WuM 2018, 425



Eigenbedarfskündigung wegen der beabsichtigten Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung



Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann auch eine beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweitwohnung des Vermieters eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

In dem entschiedenen Fall hatte eine Vermieterin den Mietvertrag über ihre Wohnung in Berlin mit der Begründung gekündigt, sie habe in unregelmäßigen Abständen immer wieder beruflich in der Stadt zu tun. Bisher habe sie immer im Hotel übernachtet. Sie wolle aber künftig die Wohnung bei ihren Berlinaufenthalten zusammen mit ihrem Ehemann selbst nutzen. Da die Vermieterin ihr Vorbringen mit zahlreichen Unterlagen wie Fahrscheinen und Hotelrechnungen belegen konnte, sah das Gericht den Eigenbedarf als nachgewiesen an und gab der Räumungsklage statt.

Urteil des BGH vom 22.08.2017
VIII ZR 19/17
ZMR 2018, 204



Kündigung wegen finanzieller Leistungsunfähigkeit des in das Mietverhältnis Eintretenden



Stirbt der Wohnungsmieter, so steht u.a. Ehegatten, im Haushalt lebenden Kindern oder Lebensgefährten nach § 563 BGB ein Recht zum Eintritt in den Mietvertrag zu.

Liegen die Voraussetzungen für die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, berechtigt die lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des in den Mietvertrag eintretenden Lebensgefährten der verstorbenen Mieterin oder eine gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit nicht alleine zur Kündigung durch den Vermieter. Eine Kündigung kommt für den Bundesgerichtshof in solchen Fällen ausnahmsweise nur dann in Betracht, "wenn die Annahme der Zahlungsunfähigkeit auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist."

Urteil des BGH vom 31.01.2018
VIII ZR 105/17
NZM 2018, 325



Pferdestall an der Grenze von Außen- und Innenbereich



Der Eigentümer eines an den Außenbereich einer Gemeinde grenzenden Grundstücks muss stärkere Immissionen hinnehmen als der Grundstückseigentümer in einem durch Wohnnutzung geprägten innerörtlichen Gebiet. So entschied das Verwaltungsgericht Mainz, dass von einem im angrenzenden Außenbereich neu gebauten Pferdestall für das am Rande einer Gemeinde liegende Wohngrundstück keine unzumutbaren Geruchsbelästigungen ausgehen. Die Klage des Nachbarn gegen die Baugenehmigung für den zur Hobbytierhaltung genutzten Stall blieb somit erfolglos.

Urteil des VG Mainz vom 25.04.2018
3 K 289/17.MZ
Pressemitteilung des VG Mainz



Konkludente Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen durch vorbehaltlose Zahlung



Ein Mieter gab trotz mehrfacher Aufforderung die vom Vermieter gewünschte Zustimmungserklärung zu einer Mieterhöhung in Form des beigefügten Erklärungsvordrucks nicht ab. Er überwies jedoch in den folgenden drei Monaten die erhöhte Miete vorbehaltlos an den Vermieter. In der Folge ging es in einem Rechtsstreit um die Wirksamkeit der Mieterhöhung.

Für den Bundesgerichtshof stellt zumindest die dreimalige vorbehaltlose Zahlung des Mieterhöhungsbetrags eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung dar. Daran ändert auch eine im Mietvertrag enthaltene Schriftformklausel nichts. Ob auch schon die ein- oder zweimalige Zahlung eine Zustimmung bedeutet, ließen die Bundesrichter offen.

Beschluss des BGH vom 30.01.2018
VIII ZB 74/16
NZM 2018, 279



Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach Verwalterentlassung



Scheidet der Verwalter einer Eigentumswohnanlage im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

Der Bundesgerichtshof verurteilte den im Januar 2015 fristlos gekündigten Verwalter zur Erstattung der Kosten für die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2014, nachdem er sich geweigert hatte, diese zu erstellen.

Urteil des BGH vom 16.02.2018
V ZR 89/17
Grundeigentum 2018, 522



Fristlose Kündigung wegen Taubenfütterns



Stellt eine Mieterin trotz mehrfacher Aufforderung das Füttern von 80 wild lebenden Tauben nicht ein, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Das Amtsgericht Bonn hält das Füttern von Stadttauben für "sozial nicht adäquat" und die Begleitumstände für die Nachbarn unzumutbar.

Urteil des AG Bonn vom 26.04.2018
204 C 204/17
Wirtschaftswoche Heft 19/2018, Seite 77



Angaben in einem Exposé bei Hausverkauf bindend



Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Hauses nach den Angaben des Verkäufers oder des von ihm eingeschalteten Maklers erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé (hier: zur Trockenheit des Kellers), wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.

Wird in dem Exposé angegeben "unterkellert (trocken)" und stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Keller feucht ist, was der Verkäufer durch Überstreichen vor dem Besichtigungstermin vertuscht hat, kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen eines Sachmangels verlangen. Dem steht auch ein im Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss nicht entgegen.

Urteil des BGH vom 19.01.2018
V ZR 256/16
MDR 2018, 519



Eintrittsrecht des Mitbewohners nach Tod des Wohnungsmieters bei langjähriger Freundschaft



Stirbt der Wohnungsmieter, so steht dem Mitbewohner nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB ein Recht zum Eintritt in den Mietvertrag zu, wenn zwischen ihm und dem Mieter eine langjährige Freundschaft bestand und beide einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Eine exklusive Nähe- oder Liebesbeziehung ist dabei für das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg nicht erforderlich.

In dem entschiedenen Fall war im Jahr 2008 ein Mann als Untermieter mit Zustimmung des Vermieters zu seinem Freund, dem Hauptmieter der Wohnung, gezogen. Zwischen beiden entwickelte sich ein enges freundschaftliches Verhältnis. Sie wollten zusammen wohnen und gemeinsam eine Wohngemeinschaft bilden, um auch im höheren Alter füreinander einzustehen. In der Folgezeit führten beide einen gemeinsamen Haushalt. Sie schafften sich gemeinsame Haushaltsgeräte und Möbel an, führten eine gemeinsame Haushaltskasse und tätigten gemeinsame Einkäufe. Zudem gestalteten sie ihre Freizeit gemeinsam und kochten zusammen. Als im Jahr 2015 der Hauptmieter verstarb, wollte der Mitbewohner in den Mietvertrag der Wohnung eintreten, was der Vermieter ablehnte. Das Gericht gab dem Mitmieter jedoch Recht.

Urteil des AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 11.12.2017
7 C 39/17
WuM 2018, 92



Beseitigung eines eigenmächtig errichteten Gartenhauses in Eigentumswohnanlage



Das Amtsgericht München hat entschieden, dass in dem Garten einer Eigentumswohnanlage ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden darf.

Nach Auffassung des Gerichts wirkte das von den Miteigentümern beanstandete Gartenhaus sehr groß und wuchtig und mit seiner dunkelbraunen Farbe sehr auffällig. Dadurch wurde das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändert, denn dort wo vorher grüne Wiese war, steht nunmehr ein auffälliges Holzhaus. Die Schwelle dafür, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung anzunehmen ist, ist eher niedrig anzusetzen, denn grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer nicht zulässig. Der betroffene Eigentümer wurde verurteilt, das eigenmächtig errichtete Gartenhaus zu entfernen.

Urteil des AG München vom 14.02.2017
484 C 22917/16 WEG
Justiz Bayern online



Balkonfläche zählt nur zu einem Viertel



Nach § 4 Ziff. 4 der am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Das Landgericht Berlin hält die Anrechnung in Höhe eines Viertels für zwingend. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich für das Gericht als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zugrunde gelegt werden. Gegen das Urteil wurde Revision zum Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 33/18) eingelegt.

Urteil des LG Berlin vom 17.01.2018
18 S 308/13
Grundeigentum 2018, 256



Vorgetäuschter Eigenbedarf bei Erhalt einer Abstandssumme für Rückgabe der Mietwohnung



Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung meldete gegenüber dem Mieter Eigenbedarf an. Um den Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses und zum Auszug zu einem festgelegten Zeitpunkt zu bewegen, schlossen die Parteien eine "Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses", in der dem Mieter eine Sofortzahlung von 15.000 Euro zugesprochen und später auch gezahlt wurde.

Als nach dem Auszug weder der Eigentümer noch ein Angehöriger in die Wohnung einzog, machte der frühere Mieter Schadensersatzansprüche wegen des nur vorgeschobenen Eigenbedarfs geltend. Seine Klage scheiterte jedoch zum einen daran, dass fraglich war, ob es sich tatsächlich um eine Eigenbedarfskündigung im rechtlichen Sinne handelte. Zum anderen war dem Mieter unter Berücksichtigung der großzügigen Zahlung des Vermieters, der darüber hinaus auch auf Schönheitsreparaturen verzichtet und sich zur Kautionsrückzahlung binnen nur vier Wochen verpflichtet hatte, kein Schaden entstanden.

Urteil des AG München vom 29.03.2018
432 C 1222/18
Justiz Bayern online



Eigentümermehrheit kann notwendige Gebäudesanierung durchsetzen



Der Bundesgerichtshof hatte in einem Rechtsstreit, in dem Wohnungs- und Teileigentümer darüber stritten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen, zu entscheiden, wann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Durchführung der notwendigen Arbeiten beschließen kann.

Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist das Gemeinschaftseigentum (hier ein Altbau) gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung der Wohnungseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Eigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Vom Vorliegen derartiger Mängel ist auszugehen, wenn - wie hier - die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten massiv durchfeuchtet sind und die Ursache in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum liegt. In diesem Fall ist die Sanierung Aufgabe aller Eigentümer.

Urteil des BGH vom 04.05.2018
V ZR 203/17
BGH online



Abmahnung gegen Wohnungseigentümer wegen fortgesetzten gemeinschaftswidrigen Verhaltens



Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob vor der Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG zwingend eine Abmahnung erforderlich ist und dazu Folgendes ausgeführt:

"Grundsätzlich setzt eine Entziehung des Wohnungseigentums eine Abmahnung voraus, denn die harte Maßnahme Entziehung darf nur als letztes Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens eingesetzt werden. Eine Abmahnung ist nur ausnahmsweise entbehrlich, etwa wenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg besteht.

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den bereits ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, das in der Klage gerügte Fehlverhalten weiterhin fort, ist eine Abmahnung hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens grundsätzlich entbehrlich. Denn aufgrund der bestehenden Klage, ist dem Wohnungseigentümer der Ernst der Lage klar. Ändert er trotzdem sein gemeinschaftswidriges Verhalten nicht und setzt es trotz Klage fort, bringt er damit zum Ausdruck, dass er sich nicht ändern will. Eine Abmahnung hat in einem solchen Fall regelmäßig keine Aussicht auf Erfolg."

Urteil des BGH vom 25.01.2018
V ZR 141/17
Grundeigentum 2018, 525