Keine Umlage der Betriebskosten für leerstehende Wohnung
Wenn die so genannten kalten Betriebskosten (also ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen und kann diese nicht auf die anderen Mieter des Anwesens abwälzen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass grundsätzlich der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat.
Ein Anspruch auf Änderung des vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels kann ausnahmsweise dann in Betracht kommen, wenn es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommen würde. Dies ist bei einem nur zeitweisen und überschaubaren Leerstand nicht gegeben. Unzulässig ist es demnach auch, eine Vertragsänderung dahingehend durchzusetzen, dass nicht vermietete Wohnflächen zukünftig - unabhängig von der Größe der Leerstandsfläche und der Dauer des Leerstands - ohne Weiteres aus der Umlegung bestimmter Betriebskosten ausgeklammert bleiben.
Urteil des BGH vom 31.05.2006
VIII ZR 159/05
BGHR 2006, 1150
ZAP EN-Nr. 685/2006
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