Eine große Supermarktkette mietete in einem Geschäftshaus Räume zum Betrieb eines Supermarktes an. Jahre später eröffnete im vorderen Teil des Gebäudes eine Bäckerei. Der Betreiber des Supermarktes behauptete, danach einen erheblichen Umsatzrückgang bei den in seinem Geschäft ebenfalls angebotenen Brot- und Backwaren zu haben. In Höhe des Verlustes minderte das Unternehmen in der Folgezeit den Mietzins. Die Klage des Vermieters auf die Nachzahlung der Minderungsbeträge hatte vor dem Oberlandesgericht Hamm Erfolg.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehört es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines Geschäftes oder Gewerbes auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zu den Pflichten des Vermieters, in anderen Räumen desselben Hauses keinen Konkurrenzbetrieb zuzulassen. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich jedoch nicht auf alle Artikel eines Geschäftes, sondern nur auf die sogenannten Hauptartikel, die dem Geschäft das Gepräge geben (BGH, WM 1985, 1175). Nebenartikel umfaßt der Konkurrenzschutz nicht. Ein Warensegment des Supermarktes kann nur dann als Hauptartikel angesehen werden, wenn es entsprechend seiner Präsentation dem eines Fachgeschäftes entspricht. Diesen Nachweis konnte der Supermarktbetreiber trotz eines umfangreichen Angebots an Brot- und Backwaren (15 Sorten Brötchen, 20 Sorten Brot und ca. 40 Sorten Gebäck) im Prozeß nicht erbringen. Da auch der Umsatz dieser Waren im Supermarkt nur bei ca. 5 % des Gesamtumsatzes lag, ging das Gericht lediglich von einem Nebenartikel aus und versagte dementsprechend den Konkurrenzschutz und damit auch die Berechtigung, den Mietzins entsprechend zu mindern.
Urteil des OLG Hamm vom 16.12.1997
7 U 64/97
OLG Report Hamm 1998, 74
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