Ein Geschäftsmann mietete Räume für den Betrieb eines Wohneinkaufszentrums an. Bald stellte sich heraus, daß die bei Vertragsschluß erwarteten Umsatzzahlen bei weitem nicht erreicht wurden. Das Unternehmen machte erhebliche Verluste. Der Mieter erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Gewerbemietvertrages.
Das Oberlandesgericht Rostock sah keinen hinreichenden Grund für die Kündigung. Regelmäßig trägt der Vermieter das Risiko der Vermietbarkeit, wohingegen den Mieter von Geschäftsräumen das Ertragsrisiko trifft, also das Risiko, seine Gewinnerwartungen zu verwirklichen und zwar auch dann, wenn die Erwartungen bei Vertragsschluß vom Vermieter geteilt werden. Mit der unternehmerischen Entscheidung, Geschäftsräume anzumieten, übernimmt der Mieter das Risiko eines finanziellen Fehlschlages. Ohne besonderen Grund wird kein Vermieter das Wagnis eingehen, den Bestand oder Inhalt des Mietvertrages vom wirtschaftlichen Erfolg des Mieters abhängig zu machen, es sei denn, dies wäre ausdrücklich vereinbart, z.B. über eine Umsatzmiete. Der Mieter haftet deshalb grundsätzlich, wenn mittelbar an die Mietsache selbst geknüpfte Erwartungen enttäuscht werden, z.B. bei fehlender Akzeptanz durch das Käuferpublikum. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist nur denkbar, wenn sich der Vermieter am unternehmerischen Risiko des Mieters ausdrücklich beteiligt. Im zu entscheidenden Fall fehlte es jedoch an einer entsprechenden Erklärung des Vermieters.
Urteil des OLG Rostock vom 30.04.1998
7 U123/97
MDR 1999, 477
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