Das bürgerliche Recht läßt Absprachen der Mietparteien über die Entrichtung des Mietzinses zu. Bei Mietverträgen über Wohnraum ist die Vereinbarung von monatlichen Mietzahlungen üblich. Die Vertragsfreiheit ermöglicht den Parteien jedoch auch, eine Einmalzahlung für die Dauer des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Im konkreten Fall vereinbarten Vermieter und Mieter eine Einmalzahlung des Mieters in Höhe von 250.000 DM als Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit. Noch bevor der Mieter die Vorauszahlung "abgewohnt" hatte, verkaufte der Vermieter die Wohnung. Der neue Eigentümer nahm daraufhin den Mieter erneut auf Zahlung der Miete in Anspruch.
Die Klage des neuen Eigentümers wurde vom Bundesgerichtshof abgewiesen. Er trat gemäß § 571 BGB (Kauf bricht nicht Miete) in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Dementsprechend hatte er die Vorauszahlungen des Mieters gegen sich gelten zu lassen und konnte von diesem nicht weitere Zahlungen verlangen. Das Gericht wies darauf hin, daß sich der Erwerber vor dem Kauf der Wohnung Einblick in den vorhandenen Mietvertrag hätte verschaffen können. Zu einer Anrechnung wäre es nur dann nicht gekommen, wenn die vorausgezahlte Miete für die Dauer des Mietverhältnisses oder doch jedenfalls für die Zeit nach dem Eigentumsübergang nach periodischen Zeitabständen (etwa nach Monaten) bemessen gewesen wäre (§ 574 BGB). Da der Mieter jedoch von vornherein nur die Einmalzahlung schuldete, lag diese Ausnahme nicht vor. Der Mieter mußte danach nicht nochmals zahlen.
Urteil des BGH vom 05.11.1997
8 ZR 55/97
Der Betrieb 1998, 1611
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