Schönheitsreparaturen bei geschuldeter Anfangsrenovierung
Die Parteien eines Mietverhältnisses stritten über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietvertrages. Das Oberlandesgericht Celle schloss sich der überwiegenden Rechtsprechung an, wonach bei Vermietung von Wohnräumen eine Formularklausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auferlegt, wegen unzumutbarer Belastung des Mieters unwirksam ist, wenn der Mieter zugleich auf Grund einer Individualabrede eine Anfangsrenovierung durchzuführen hat. Nicht zu beanstanden ist eine derartige Klausel jedoch bei gewerblicher Miete.
Für den Ausgang des Rechtsstreits kam es daher schließlich darauf an, ob eine Wohnraummiete oder eine gewerbliche Miete vorlag. Entscheidendes Kriterium für die rechtliche Vertragsqualifizierung ist dabei die von den Parteien getroffene Zweckbestimmung, während es auf die tatsächliche Nutzung der Räume grundsätzlich nicht ankommt, soweit die Parteien den Nutzungszweck nachträglich nicht einvernehmlich ändern. In dem zu entscheidenden Fall wurden dem Mieter die Räume nach dem vereinbarten Vertragszweck zum eigenen Wohnen überlassen. Zwar räumte der Mieter im Prozess ein, die Wohnung in geringem Umfang auch zur Überlassung an sein Personal als vorübergehende Unterkunft und zur gelegentlichen Erledigung von Büroarbeiten genutzt zu haben; das änderte jedoch nichts an der Zweckbestimmung, da der Vermieter nicht einmal behauptete, von der geänderten Nutzung des Vermieters - soweit sie überhaupt eine gewerbliche Nutzung darstellte - Kenntnis erlangt zu haben. Daher schied eine einvernehmliche Änderung des Nutzungszweckes aus. Dies bedeutete, dass der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet war.
Urteil des OLG Celle vom 03.03.1999
2 U 86/98
ZMR 1999, 469
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