In einem Mietvertrag über Gewerberäume war zur Dauer des Mietverhältnisses Folgendes bestimmt: "Das Mietverhältnis beginnt mit dem Tage der Fertigstellung und schlüsselfertigen Übergabe an die Mieterin. Es kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr zum Ersten eines Monats gekündigt werden, jedoch beiderseitig frühestens nach Ablauf einer Mietzeit von 30 Jahren. Die Kündigung muss durch eingeschriebenen Brief ausgesprochen werden."
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis per Telefax am 03.01.1997 zum 30.06.1997. Der Vermieter bestand auf Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist von einem Jahr.
Bei der Entscheidung des Oberlandesgerichts kam es darauf an, ob der Vertrag über mehr als 30 Jahre abgeschlossen wurde. § 567 BGB besagt nämlich, dass, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird, jede Partei nach 30 Jahren das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann. Durch die vertragliche Formulierung ging das Gericht von einer über dreißigjährigen Dauer des Mietverhältnisses aus. Die Kündigung konnte erst nach Ablauf der 30 Jahre erklärt werden. Damit war der Vertrag, gerechnet ab dem Vertragsbeginn, unter Berücksichtigung des Kündigungsrechts (geringfügig) über 31 Jahre bindend geschlossen. Somit stand dem Mieter die kürzere gesetzliche Kündigungsfrist von spätesten am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals zu. Der Vermieter konnte danach die Einhaltung der einjährigen Kündigungsfrist nicht durchsetzen.
Das Gericht hatte auch keine Bedenken hinsichtlich der Form der ausgesprochenen Kündigung. Die Telefaxkündigung war dem Vermieter zugegangen. Einen Tag später erhielt er das gleiche Schreiben noch per Post. Die vertragliche Vereinbarung, die Kündigung müsse durch "eingeschriebenen Brief " erfolgen, bedeutete für das Gericht lediglich, dass eine verlässliche Form der Übermittlung erforderlich war. Dem war im vorliegenden Fall Genüge getan.
Urteil des OLG Frankfurt am Main vom 21.01.1999
4 U 61/98
NJW-RR 1999, 955
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