Der Formularvertrag über gewerbliche Mieträume enthielt unter anderem folgende Klausel: "Die Zurückbehaltung von Mietbeträgen bzw. Mietteilbeträgen sowie von Nebenkostenvorauszahlungen sowie die Aufrechnung mit Forderungen, soweit diese nicht vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind, ist unzulässig". Der Mieter beanstandete ganz erhebliche Mängel der Räume und minderte den Mietzins, nachdem der Vermieter keine Abhilfe geschaffen hatte. Der Vermieter hielt dieses Vorgehen unter Hinweis auf vorstehende Vertragsklausel für nicht zulässig.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach jedoch dem Mieter das Recht zur Mietminderung zu. Die vom Vermieter verwendete Klausel konnte nicht dahingehend aufgefasst werden, dass ein Minderungsrecht des Mieters gemäß § 537 BGB ausgeschlossen ist. Dies ergab sich für das Gericht einmal daraus, dass das Minderungsrecht nicht ausdrücklich erwähnt wurde. Es war lediglich von einer Zurückbehaltung die Rede. Hinzu kam, dass sich Zurückbehaltungsrecht und Minderungsrecht wesentlich unterscheiden: Während Ersteres ein vorläufiges Leistungsverweigerungsrecht darstellt, bis die Gegenseite die Voraussetzungen dafür schafft, dass diese Leistung zu bewirken ist, führt eine Minderung zur endgültigen Leistungsreduzierung. Danach war der Mieter berechtigt, die Miete wegen der vorhandenen Mängel zu mindern.
Urteil des OLG Düsseldorf vom 07.01.1999
10 U 195/97
NJW-RR 1999, 953
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